« مقدمه »

ماده 34 قانون ثبت و 34 مکرر آن از مواد مهم قانون ثبت در امور اجراء اسناد رسمی بود که در سال 1351 تصویب و با توجه به شرایط و مقتضیات آنزمان، ضمانت اجرای اسناد رهنی و شرطی و بطور کلی معاملات با حق استرداد را فراهم نمود  با گذشت زمان و پیروزی شکوهمند انقلاب اسلامی ایران و حاکمیت قوانین شرعی و اسلامی و تغییر در ماهیت معاملات ، ضرورت تغییر نگرش در نحوه اجرای مواد مذکور را اجتناب ناپذیر نمود. علیرغم مغایر با موازین شرع شناخته شدن ماده 34 مصوب سال 1351 از سوی فقهای محترم شورای نگهبان در سال 1364 « از لحاظ واگذاری عین مرهونه به مرتهن در صورتی که قیمت آن بیش از دین باشد » ولی بدلیل ضرورتهای موجود در  جامعه، این ماده قانونی کماکان مورد اجرا قرار می گرفت تا اینکه بر اساس دستور العمل شماره 1/86/9427 – 86/9/10 ریاست محترم قوه قضائیه ادارات ثبت مکلف گردیدند با توجه به عمومات قانون مدنی بالاخص ماده 781 آن ، از طریق برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد نمایند و این دستورالعمل زمینه اصلاح ماده 34 قانون ثبت مصوب سال 1351 و حذف ماده 34 مکرر آن را فراهم و مجلس شورای اسلامی در تاریخ 1386/11/29 ماده واحده ای را با سه تبصره تحت عنوان « قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 و حذف ماده 34 مکرر آن » تصویب که پس از تأئید شورای محترم نگهبان تحت شماره 18368 – 86/12/28 در روزنامه رسمی چاپ و منتشر گردید.

نظر باینکه در تبصره 2 قانون مذکور، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف گردیده بود که ظرف سه ماه از تاریخ تصویب قانون نسبت به تهیه آئین نامه اجرایی آن اقدام نماید لذا حسب اوامر معاون محترم رئیس قوه قضائیه و ریاست عالیه سازمان، کار گروهی مجرب متشکل از مدیران و کارشناسان در دفتر نظارت و هماهنگی اجرای اسناد رسمی تشکیل و با توجه به اصلاح و تصویب ماده 34 قانون ثبت، لزوماً بایستی تعداد متنابهی از مواد آئین نامه اجرای اسناد رسمی نیز تغییر و اصلاح و بعضاً حذف می گردید و همچنین تغییر و اصلاح پاره ای از مواد آئین نامه مذکور که پاسخگوی نیاز روز و مقتضیات فعلی جامعه نبود ضروری می نمود لذا با استفاده از این فرصت قانونی کلیه مواد آئین نامه اجرای اسناد رسمی مورد بازنگری قرار گرفت که پس از بررسی های مفصل کارشناسی در جلسات متعدد و با استفاده از تجربیات گذشته و لحاظ نمودن دیگر قوانین مرتبط با اجرای اسناد رسمی آئین نامه فعلی در 203 ماده و 43 تبصره تدوین و به محضر ریاست محترم قوه قضائیه تقدیم و در تاریخ 87/6/11 به تصویب و توشیح معظم له رسیده و پس از چاپ و نشر در روزنامه رسمی بشماره 18509 – 87/6/24 لازم الاجرا گردیده است. 

 دفتر نظارت و هماهنگی اجرای اسناد رسمی( آذرماه 87  )    

قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 وحذف ماده 34 مکرر آن (مصوب 86/11/29)

ماده واحده ــ ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 به شرح زیر اصلاح و ماده 34 مکرر آن حذف می گردد:

ماده 34ــ درمورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده 33 قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد طلبکار می تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفتر خانه تنظیم کننده سند، در خواست کند. چنانچه بدهکار ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمام مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی،  با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید. 

تبصره 1 – در مواردی هم که مال یا ملکی، وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرارداده می شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.

تبصره 2 – نحوه ابلاغ اجرائیه، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرایی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آئین نامه ای است که ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید.

تبصره 3 – این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرائیه های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده است نیز جاری است.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز دوشنبه مورخ بیست و نهم بهمن ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 1386/12/8 به تأیید شورای نگهبان رسید.

رئیس مجلس شورای اسلامی ــــ غلامعلی حداد عادل

آئیـن نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجـرا وطـرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی(مصوب 1387/6/11)

فصل اول -  تعاریف 

ماده 1 –  واژه ها و اصطلاحات بکار برده شده در این آئین نامه بشرح ذیل تعریف می شود:

الف – سند لازم الاجرا

سند رسمی یا عادی که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجراء مدلول سند باشد مانندسند رسمی طلب و چک.

ب – سند ذمه

سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد بکار می رود.

ج – سند وثیقه

سندی است که دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط کند که به موجب آن شخصی (اعم از اینکه مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیر منقول خود را وثیقه انجام عملی قرار دهد،‌ خواه آن عمل، رد طلب باشد یا عمل دیگر.

چ – دستور اجرا

یعنی دستور به اجرای سند رسمی ( ویا در حکم سند رسمی مانند چک ) که حسب مورد توسط مراجع صالح ثبت یا سر دفتر تنظیم کننده سند صادر می شود .

ح – سند انتقال اجرائی

بعد از مزایده مال مورد مزایده به موجب سند رسمی به برنده مزایده یا بستانکار منتقل می شود، آن سند را سند انتقال اجرائی می نامند .

خ – بازداشت

توقیف کردن اموال جهت اجرای مفاد سند.

د – حافظ

کسی که ادارات اجراء اسناد رسمی مال توقیف شده را نزد او به امانت گذارند تا حفظ و نگهداری کند.

ذ – صورتجلسه

سندی است که مقامی رسمی در جریان اجرای مفاد سند ، عملی را در آن ثبت می کند.

ر – کارشناس رسمی

کسی که به مناسب خبره بودن در فنی می تواند در مسائل مربوط به فن خود به عنوان صاحب نظر اظهار نظر کند و از مراجع ذی صلاح پروانه برای این کار داشته باشد.

ز – خبره

صاحب فنی که به جهت مهارت خود در موضوعات مربوط به فن خود صاحب نظر باشد.

س – مازاد

در اصطلاحات ثبتی مازاد بهای ملکی است که زائد بر مقدار طلب بستانکار مقدم باشد و چون معلوم نیست به ملک مورد بازداشت یا مورد وثیقه بستانکار اول بعد از مزایده برای پرداخت طلب او مازادی داشته باشد، آن را مازاد احتمالی هم نامیده اند.

ش – اعتراض شخص ثالث

شکایت شخصی است نسبت به عملیات اجرائی که از طرفین پرونده اجرائی نمی باشد.

ص – اعراض از رهن

یعنی مرتهن از وثیقه اش بگذرد. زیرا عقد رهن از سوی مرتهن جائز است و او می تواند آن را یک جانبه فسخ کند و حق وثیقه اش را ساقط نماید. پس دین با وثیقه او مبدّل به دین بی وثیقه می شود  و سند رهنی او سند ذمه ای می گردد و مقررات اجراء اسناد ذمه ای بر آن مترتب می شود.

ض – فک رهن

آزاد کردن عین مرهونه از قید رهن ، خواه از طریق دادن دین و خواه از طریق ابراء دائن.

ط – فسخ سند 

یعنی ثبت انحلال سند رسمی معامله در دفتری که آن سند را به ثبت رسانده است، مطابق تشریفات مقرره در قانون ثبت اسناد و املاک.

ظ – مزایده

صورت خاصی از فروش مال است که از مبلغ ارزیابی مال شروع شده و به پیشنهاد کننده بالاترین قیمت   واگذار می شود.

ع – نیابت اجرائی

نیابتی که اجرای ثبت در حدود قوانین و مقررات جهت انجام امور اجرائی به اداره ثبت محل دیگر که اقامتگاه مدیون یا اموال بدهکار در حوزه آن قرار دارد بدهد.

غ – هیأت نظارت

هیأتی است مرکب از مدیر کل ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه که به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می نماید.

ف – شورای عالی ثبت

عالی ترین مرجع رسیدگی اداری در امور ثبتی که برای تجدید نظر در آراء هیأت نظارت که از دو شعبه املاک و اسناد تشکیل می گردد.

ق – ممنوع الخروج

بدهکاری که به دلیل عدم معرفی مال یا عدم دسترسی به اموال وی به درخواست بستانکار وفق مقررات از خروج وی از کشور جلوگیری می شود.

ک – حق استرداد

حقی است که به موجب آن مدیون می تواند با رد طلب بستانکار مال مورد وثیقه را تحت تصرف کامل خود   در آورد.

گ – حق الاجرا

حقی است به صورت پول که دولت از بابت اجرائیه اسناد رسمی می گیرد که پنج درصد مبلغ مورد اجراست.

ل – حق الحفاظه

حق الزحمه ای است که به حافظ برابر مقررات تعلق می گیرد.

ن – قبض اقساطی

قبوضی است که در معاملات اقساطی و اسناد اجاره به تعداد اقساط مورد تعهد صادر می شود.

م – حق سکنی

حق انتفاع هرگاه بصورت سکونت منتفع در مسکن متعلق به غیر باشد، ‌آن را حق سکنی گویند.

فصل دوم – صدور اجرائیه

ماده 2 –  درخواست اجراء مفاد اسناد رسمی از مراجع ذیل به عمل می آید: 

الف –  در مورد اسناد رسمی لازم الاجراء نسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده و نیز املاک مورد وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط موجر و مستأجر) اعم از اینکه ملک مورد وثیقه و اجاره ثبت شده یا در جریان ثبت باشد از دفترخانه ای که سند را ثبت کرده است . در مورد سایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است برای اجراء مفاد سند ذینفع باید به دادگاه صالحه مراجعه کند.

ب- در مورد وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی از ثبت محل و در این مورد باید اصل و تصویرگواهی شدة قبوض اقساطی و سند پیوست تقاضا نامه به ثبت محل داده شود. در تهران تقاضا نامه اجرای قبوض اقساطی به اجراء داده می شود.

ج- در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده نسبت به اموال منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیر منقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیر منقول که در دفتر املاک به ثبت رسیده است از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند.

د- در مواردی که موجر بعلت عدم وصول وجه قبوض اقساطی تخلیه مورد اجاره را بخواهد باید به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند مراجعه نماید.

ماده 3 –  تقاضا نامه طبق فرم مخصوص تنظیم می شود و باید شامل نکات زیر باشد: 

1- نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور آن، نام پدر، تاریخ تولد، کد ملی، محل اقامت درخواست کننده اجرائیه یا نماینده قانونی او و شماره دفترخانه ای که سند در آن ثبت شده و یا قبوض اقساطی صادر گردیده است.

2- نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور، نام پدر، تاریخ تولد، کد ملی، محل  اقامت متعهد و در صورت فوت متعهد، نام و مشخصات ورثه او. هرگاه بین ورثه محجور یا غایب وجود داشته باشد باید نام و مشخصات نماینده قانونی محجور یا غایب معین گردد و متعهد له یا نماینده قانونی او موظف است ورثه متعهد را معرفی و در این مورد احتیاجی به تسلیم گواهی حصر وراثت نیست. در صورت عجز متعهد له از معرفی ورثه، دفترخانه و اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت.

3- موضوعی که اجراء آن تقاضا شده است، اگر راجع به چگونگی اجراء مورد درخواست توضیحی دارد باید قید کند.

4- تصریح به مطالبه خسارت تأخیر تأدیه در مورد بانکها و مراجعی که قانوناً حق دریافت آن  را دارند.

5- شماره و تاریخ مستند درخواست صدور اجرائیه.

تبصره –  هرگاه درخواست اجراء از طرف وکیل یا مدیر شرکت یا ولی یا قیم یا سایر نمایندگان قانونی  متعهد له به عمل آمده باشد باید مدارکی که سمت متقاضی را محرز بدارد پیوست شود و اگر اختیار انجام تعهد با متعهدله باشد باتوجه به ماده 226 قانون مدنی باید اخطار یا اظهار نامه رسمی را نیز که طی آن مطالبه به عمل آمده پیوست درخواست نامه کند.

ماده 4 -  بستانکار با وثیقه باید در تقاضا نامه صدور اجرائیه از دفترخانه نکات ذیل را بنویسد:

1-میزان اصل طلب

2-میزان سود

3- حق بیمه که بستانکار طبق شرط سند پرداخت کرده باشد.

4- میزان خسارت تأخیر تأدیه تا روز درخواست اجرائیه و از تاریخ مزبور به بعد طبق مقررات مربوطه.

تبصره –  محاسبه سود و خسارت تأخیر تأدیه فیمابین متعهد و متعهدله (درمورد بانکها و مراجعی که قانوناً حق دریافت آنها را دارند) تا تاریخ صدور اجرائیه انجام می شود و بعد از آن با اداره ثبت مربوطه است.

ماده 5 - سر دفتر پس از احراز هویت درخواست کننده و اینکه صلاحیت برای درخواست صدور اجرائیه دارد رونوشت سند را در برگ های ویژه ظرف 24 ساعت با خط خوانا در سه نسخه (اگر متعهد یک نفر باشد و اگر متعدد باشد یا وثیقه متعلق به متعهد نباشد برای هریک از متعهدین و صاحب وثیقه دو نسخه اضافه می شود) تهیه کرده و موضوعی را که باید اجرا شود در محل مخصوص آن نوشته (در صورتی که در صدور آن اشکالی نباشد) ظرف 48 ساعت از تاریخ وصول تقاضا برگ های اجرائیه را امضا کرده و به مهر ویژه ( اجراء شود) رسانیده و برای اجراء نزد مسئول اجراء می فرستد و رسید دریافت می کند، عملیات اجرائی بلافاصله